Une SCPI de rendement est composée de différents actifs immobiliers : bureaux, commerces, entrepôts et autres. Ces différents actifs sont tous liés à un bail commercial, les locataires étant des professionnels. Cela engendre de nombreux avantages. En particulier, les professionnels sont généralement mieux payeurs que les particuliers ; ils déposent leurs comptent au greffe, ce qui évite des dossiers falsifiés…
De plus, les baux commerciaux sont beaucoup plus protecteurs pour les propriétaires contrairement aux locataires. Il n’y a pas de trêve hivernale, sans compter qu’on peut demander aux locataires de prendre en charge de gros travaux…
La tendance est restée relativement stable ces 15 dernières années sur ce marché, permettant de bénéficier de rendements intéressants, avec un potentiel de plus-value plus intéressant sur le résidentiel.
Le rôle de la gestion de gestion
Pour gérer tout ce parc immobilier, on a besoin d’une société de gestion. Elle utilise l’argent des investisseurs, entre autres, pour acquérir les biens, payer les travaux nécessaires, payer les charges… Elle se charge aussi de trouver les locataires, récupérer les loyers, relancer les locataires en retard ou en défaut de paiement… On est donc en présence d’un modèle classique de gestion locative professionnelle.
Le rôle de l’AMF
Pour éviter que la société fasse n’importe quoi avec l’argent des investisseurs, elle est soumise au contrôle de l’Autorité des marchés financiers (AMF), sur différents points. Tout d’abord l’AMF donne un agrément. Ensuite, l’AMF demande à la société de gestion un niveau d’informations équivalent à n’importe quelle société cotée : rapport trimestriel, rapport annuel validé par un commissaire aux comptes et autres. Cela garantit une totale transparence sur les investissements.
L’AMF peut aussi mandater un expert indépendant pour auditer la valeur d’expertise des différents actifs constitutifs de la SCPI, le but étant de pouvoir indiquer une valeur d’expertise globale. En clair, par cette procédure, l’AMF cherche à vérifier si la valeur de la part est bien en adéquation avec la valeur d’expertise.
Les droits de l’investisseur
Investir dans une SCPI vous permet de détenir des parts en circulation. Cela vous donne droit à une partie des loyers. Pour faire simple, si vous détenez 1 % des parts en circulation, vous allez donc avoir droit à 1 % des loyers de chacun des biens constitutifs de la SCPI de rendement.
C’est ce principe de mutualisation qui différencie la SCPI d’un actif immobilier traditionnel. Les risques locatifs sont moins importants, chacun des locataires étant censé payer ses loyers. Même avec une crise majeure, la baisse des loyers serait légère et plutôt anecdotique.