Investissement locatif : les erreurs à éviter

Contrairement aux épargnants américains, les Français sont moins enclins à investir sur les marchés financiers mais préfèrent majoritairement investir dans la pierre, que ce soit pour préparer leur retraite ou se constituer un patrimoine. L’immobilier est en effet un investissement plus sûr, tant il est palpable et tangible, d’autant que les perspectives sont rassurantes, en termes de rendement, et que les taux d’emprunt, bas, représentent un levier de performance considérable.

Toujours est-il qu’il faut toujours garder les pieds sur terre quand on investit dans la pierre, en particulier que le projet est financé en tout ou partie par un crédit bancaire qui vous engage sur plusieurs années. Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous expliquons les erreurs les plus courantes à absolument éviter en matière d’investissement immobilier.

1. Le manque de préparation

On ne rappellera jamais assez à quel point il est important de bien préparer votre projet d’investissement. Cela consiste en premier lieu à faire le bilan de votre situation patrimoine, à définir vos besoins, à dessiner les contours de vos objectifs… Aucun détail ne doit être mis de côté en ce qui concerne les éléments chiffrés de votre foyer, qu’il s’agisse de la fiscalité, des placements bancaires ou des assurances (y compris l’assurance-vie).

Si vous comptez investir dans le bassin d’Arcachon, par exemple, cette préparation – notamment avec l’aide de l’agence immobilière Andernos –  vise à cerner votre profil d’investisseur, ce qui vous permet de bien choisir la voie la plus sûre pour votre investissement. Mettre à plat votre situation patrimoine et financière est d’autant plus cruciale que vous aurez probablement besoin d’un financement bancaire pour réaliser votre projet – un financement qui vous engagera dans la durée.

2. Investir sur de l’affectif

L’affectif englobe tout ce qui a trait aux préjugés ou aux idées reçues, mais aussi aux préférences personnelles ou au mélange des genres.

  • Les idées reçues

Certaines personnes investissent en partant des mêmes critères que pour leur résidence principale, qu’il s’agisse de l’emplacement, de l’environnement social, de la typologie du bien…

  • La projection personnelle

L’investisseur, prisonnier de ses préjugés ou idées reçues, choisit et investit dans un bien comme si c’était lui qui allait y habiter. Ce réflexe très humain peut l’entraîner pour les choix décoration ou des équipements, entre autres, ou, plus largement, le faire passer à côté de belles opportunités.

  • De nombreux investisseurs profanes accordent une grande importance à l’emplacement du bien et « oublient » que dans le neuf, il faut d’abord s’assurer de la GFA (garantie financière d’achèvement) du promoteur – ce réflexe doit être une priorité aussi bien quand on investit dans du logement classique quand dans du collectif ou des maisons de luxe.

3. Payer comptant ou verser un trop gros apport

Payer comptant est une solution pratique pour une acquisition personnelle (par exemple, une résidence principale), mais il faut adopter une réflexion différente en matière d’investissement locatif. Quand bien même les taux d’intérêt seraient particulièrement bas, il est plus prudent de faire un apport en utilisant, par exemple, son assurance-vie. Cette option est d’autant plus avantageuse que les intérêts d’emprunt sont fiscalement déductibles de vos loyers.

4. Faire cavalier seul

Les Français aiment investir dans la pierre, un goût si prononcé que certains estiment connaître suffisamment le secteur pour se lancer seuls. Il est vrai que certains ont de l’intuition et suivent de manière assidue l’évolution des prix sur des marchés porteurs tels que le bassin d’Arcachon. Il est pourtant important d’avoir les conseils avisés d’une agence spécialisée pour préparer et mettre en œuvre votre projet – la préparation par ou avec un agent expérimenté permet par exemple de bien mettre à plat tous les éléments chiffrés de votre foyer. La gestion location professionnelle vous décharge, par ailleurs, du poids des aspects administratifs et juridiques de votre patrimoine – l’agence peut même gérer la relation avec le syndic de copropriété si vous investissez dans du collectif. Cette option est d’autant plus pratique que les frais de gestion sont entièrement déductibles fiscalement de vos loyers.

5. Ne pas envisager le long-terme

Depuis le début des années 2000, on observe une dynamique à la hausse du marché de l’immobilier, ce qui se traduit notamment par des revalorisations de deux à trois chiffres. Sauf que les prix se sont stabilisés depuis 2012, en raison notamment de taux bas, s’enrichir à court terme n’est plus aussi évident. En clair, l’immobilier est un investissement dont les bénéfices se réalisent dans le temps, du moment que le projet est bien préparé et les risques locatifs bien gérés – d’où notamment l’importance de déléguer la gestion de l’actif à une agence immobilière.

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