Quels sont les atouts du dispositif Denormandie ?

Les chiffres du ministère du logement indiquent qu’il y aurait en France près de trois millions de logements vacants et que 15 % d’entre eux seraient menacés de vétusté, voire dangereux. Le dispositif Denormandie est censé inciter les propriétaires à rénover, moyenne avantage fiscaux, mais aussi et surtout à louer à bas prix.

« D’un point de vue sociologique, faire revenir des gens en centre-ville est très bien pensé », estime Loïc Guinchard, directeur de Buildinvest Patrimoine, entreprise spécialisée dans la rénovation des bâtiments. Le professionnel alerte tout de même sur les limites du dispositif, estimant notamment qu’« il faudra voir en réalité quels particuliers feront le pari d’investir ». En effet, les risques sont bien réels pour les investisseurs. De fait, parmi les 222 communes ayant signé la convention « Au Cœur de Ville », une trentaine seulement présentent le bon potentiel.

Le dispositif Denormandie, un bonus à la prise de risque

Commençons par rappeler qu’une niche fiscale n’est pas un outil destiné à aider à s’enrichir en un éclair. En réalité, comme le soulignent les professionnels de l’immobilier notamment, les niches sont des incitations à investir, donc à prendre des risques. Autrement dit, ce sont des dispositifs sans lesquels les gens auraient moins enclins à investir. C’est donc le cas des dispositifs Pinel, Malraux ou Denormandie, pour ne parler que de ces outils fiscaux. Pour aller plus sur les niches fiscales, vous pouvez demander davantage de précision auprès d’une agence spécialisée comme Alfa Concept.

Les conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie

En tant qu’investisseur, vous devez entreprendre des travaux de rénovation dont le coût doit représenter le quart du total de l’opération – sachant que ce montant ne doit pas dépasser 300.000 euros et que vous ne pouvez réaliser plus de deux opérations en une année.

Selon que vous optez pour une période locative de six, neuf ou douze ans, vous pourrez déduire de vos impôts sur le revenu 12, 18 ou 21 % du coût de l’investissement – cela inclut le prix d’acquisition du logement, le frais de notaires ou encore le montant des travaux de rénovation. Par exemple, pour un appartement dont le prix de revient est de 250.000 euros, vous bénéficier de 45.000 euros de réduction d’impôt, pour une période locative de neuf ans.

Le logement doit par ailleurs se situer dans le centre-ville de l’une des 222 communes ayant signé des conventions « Action Cœur de Ville ». Les communes signataires d’une opération de revitalisation du territoire, au titre de la loi Elan, sont également éligibles au dispositif Denormandie. La plupart sont, en réalité, des villes moyenne en zone détendue, dont des préfectures comme Limoges, Troyes ou Quimper, mais aussi des communes de moins de 20.000 habitants comme Pontivy, Pamiers ou Issoire….

A l’instar de la loi Pinel, la niche Denormandie exige le respect de plafonds de loyers par le propriétaire-bailleur. De même, des plafonds de ressources sont imposés aux locataires. Autre point commun : le locataire, qui peut être votre ascendant ou descendant, doit utiliser le logement comme résidence principale.

Les risques pour ce type d’investissement

Les communes éligibles ne présentent pas toutes un rendement locatif acceptable. Les marchés intéressants doivent par ailleurs afficher une demande locative pérenne et un bon potentiel de valorisation dans la durée. Le plus grand risque est que le parc immobilier d’une commune perde de la valeur au fil des années, ce qui ne vous permettrait pas d’obtenir une bonne plus-value à la revente. En réalité, « seule une trentaine de villes sont réellement de bons placements », avertit Thibault du Réau, avocat spécialisé dans l’immobilier avec effet de levier fiscal.

Les villes où il faut investir

Quand on se base sur des critères comme le rendement locatif brut, le risque de vacances locative ou le potentiel de valorisation de la ville, on peut sélectionner une vingtaine de communes intéressantes, dont Limoges, Corbeil-Essonnes, Sarrebourg, Melun, Bastia, Besançon, Vesoul, Marmande, etc. Un autre critère doit être tenu en compte, à savoir la politique de la ville et surtout une réelle volonté du maire d’aller chercher des subvention d’aide à la rénovation, en particulier auprès de l’Agence nationale de l’habitat. On constate ce volontarisme en particulier à Mulhouse, Brive-la-Gaillarde ou Tulle – pour davantage de précisions sur cette politique de la ville, rien de mieux que les avis d’une agence immobilière Tulle, par exemple.

« Dans quantité de ces villes où l’immobilier est accessibles [du fait de la chute des prix depuis les dix dernières année, NDLR], presque tout le monde est propriétaire. Ceux qui sont locataires ne sont donc pas forcément toujours les plus fiables financièrement », estime Guillaume Fonteneau. Ce conseiller en gestion de patrimoine indépendant fait notamment référence à Corbeil-Essonnes, Mulhouse, Limoges, Besançon, Melun ou encore Saint-Michel-sur-Orge.

Enfin, vous devez faire attention au choix de l’immeuble, qui ne doit pas être trop dégradé, et du quartier. « Il peut y avoir une vraie demande (…) Mais encore faut-il être bien placé : il suffit de s’éloigner de 300 mètres et se retrouver dans un quartier dégradé où le logement ne trouvera pas de locataire », prévient Guillaume Fonteneau.

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