Le financement de ses placements immobiliers pour un investissement locatif ne doit pas être abordé de la même façon que l’investissement immobilier dans une résidence principale. Le coût d’un achat à terme d’un placement immobilier locatif, pour profiter d’une meilleure fiscalité ou non, est différent en fonction du financement appliqué !
Choisir son financement pour faire un meilleur investissement
Payer son bien immobilier en cash
Au moment d’investir dans l’immobilier il est déconseillé de payer en cash. Même si la totalité des loyers nets est gardée, le retour fiscal peut être assez complexe pour vous assurer une rentabilité :
- Tranche marginale ;
- CSG ;
- Taxe foncière.
Le prêt amortissable pour votre projet d’investissement
Pour investir dans une solution immobilière, le prêt amortissable est sans aucun doute le plus utilisé. Il peut être à taux fixe ou variable et s’étend sur une période de 15 ou 25 ans.
Au moment de l’investissement dans l’immobilier, la déduction des intérêts sur les loyers permet de retarder le retour fiscal.
Les prêts aidés comme le PAL ou le PTZ sont destinés au marché immobilier des résidences principales. Il est donc plus complexe d’investir dans la pierre dans une résidence secondaire via un crédit. La valeur de l’apport personnel pour réaliser un investissement immobilier est donc déterminant : Il doit constituer 10% du prix d’achat de l’immobilier locatif, voire 30%.
Le prêt in fine
Pour vos programmes immobiliers, le prêt in fine constitue sans aucun doute la meilleure des options grâce à la déduction des intérêts sur les revenus complémentaires fonciers. Dans la majorité des cas, pour un placement, il demande un apport d’épargne remis en garantie à la banque, qui peut être sous forme de contrat d’assurance-vie ou nantissement.
Le prêt in fine a de multiples atouts :
- Meilleure maîtrise de l’endettement ;
- Protection de la famille et des ayants droits ;
- Retarder l’imposition des loyers nets perçus ;
- Réduire l’impôt sur le revenu.
Le PEL
Le PEL permet de s’investir dans un bien et de diversifier ses placements. Vous pouvez l’utiliser pour financer la construction, l’achat ou la rénovation d’un bien. Qu’il s’agisse de sa résidence principale ou de celle du locataire.
On retrouve aussi le PLS qui est remis aux investisseurs pour financement un projet de logement locatif. On profitera d’une exonération de taxe foncière ou d’une TVA à taux réduit.
Les modalités à prendre en compte avec la société investissement locatif
La durée de l’emprunt de votre patrimoine immobilier
Connaître la durée du prêt est importante pour investir dans des biens immobiliers. Plus elle est courte, plus les mensualités de remboursement sont conséquentes. C’est donc un point important à prendre en compte au moment de se constituer un patrimoine afin de ne pas se retrouver dans des situations délicates en cas de difficultés financières.
Si la durée du prêt pour son investissement patrimonial est longue, alors vous aurez droit à des mensualités plus faibles et vous réduirez les risques de surendettement. Une société pour un investissement locatif peut aussi vous aider.
Le taux d’endettement
Pour investir dans des biens immobiliers et bénéficier d’un crédit immobilier, les banques regardent surtout le taux d’endettement de l’emprunteur.
En effet pour pouvoir souscrire à un crédit pour votre patrimoine, ce taux ne doit pas excéder 33% des revenus de la personne.
Pour investir uniquement en locatif, les loyers perçus par l’acquéreur sont intégrés à hauteur de 70% dans les revenus.
L’assurance emprunteur
Durant un type d’investissement locatif, l’investisseur peut faire des économies sur certaines garanties d’assurances. Il faut savoir que ces dernières sont réduites au risque de perte d’autonomie ou de décès.
Et grâce à la délégation d’assurance ou l’amendement Bourquin, vous pouvez faire jouer la concurrence pour vos placements.